Ein Haus aus den 1970er-Jahren wirkt oft solide, großzügig geschnitten und preislich attraktiver als Neubauten. Viele Käufer fühlen sich von diesen Immobilien angezogen – nicht zuletzt wegen der Lage oder des Grundstücks.
Doch energetisch betrachtet stammen Gebäude aus dieser Zeit aus einer völlig anderen Bau- und Energieepoche.
Wer einen Altbau von 1970 kauft, sollte wissen, womit realistisch zu rechnen ist – nicht um Angst zu haben, sondern um fundiert zu entscheiden.
1. Baujahr 1970 – was bedeutet das energetisch?
Häuser aus den frühen 1970er-Jahren wurden in der Regel gebaut:
- ohne heutige Dämmstandards
- mit einfachen Außenwänden (z. B. 24–30 cm Mauerwerk, meist ohne Dämmung)
- mit ungedämmter oberster Geschossdecke
- mit einfach verglasten oder frühen Isolierglasfenstern
- mit Heizsystemen auf Öl- oder Gasbasis
Die erste Wärmeschutzverordnung trat 1977 in Kraft.
Ein Haus von 1970 liegt also vor dieser Phase.
Das bedeutet nicht, dass jedes Gebäude energetisch schlecht ist – aber ohne spätere Modernisierung ist mit deutlichem Optimierungsbedarf zu rechnen.
2. Typische energetische Schwachstellen
Außenwände
Viele Gebäude dieser Zeit besitzen keine oder nur sehr geringe Dämmung.
Das führt zu:
- hohen Transmissionswärmeverlusten
- kalten Wandoberflächen
- potenziellen Komforteinbußen
Eine nachträgliche Dämmung ist möglich – aber kostenrelevant.
Dach oder oberste Geschossdecke
Un- oder gering gedämmte Dachbereiche sind bei Häusern dieser Epoche sehr häufig.
Hier gehen große Mengen Wärme verloren.
Positiv:
Die Dämmung der obersten Geschossdecke gehört oft zu den wirtschaftlichsten Maßnahmen.
Fenster
Einfachverglasung oder frühe Isolierverglasung ist typisch.
Moderne 3-fach-Verglasung war damals kein Thema.
Neue Fenster verbessern:
- Wärmeverlust
- Behaglichkeit
- Zugerscheinungen
Aber: Fenster sollten nie isoliert von anderen Maßnahmen betrachtet werden.
Kellerdecke
Unbeheizte Keller waren Standard.
Die Kellerdecke ist häufig ungedämmt – mit kalten Fußböden im Erdgeschoss als Folge.
Auch hier ist eine nachträgliche Dämmung meist technisch einfach.
3. Heizsysteme aus den 70ern – ein realistischer Blick
Viele Altbauten von 1970 verfügen oder verfügten ursprünglich über:
- Öl- oder Gasheizungen
- große Heizkörper mit hohen Vorlauftemperaturen
- einfache Regelungstechnik
Entscheidend ist nicht nur die Heizungsart, sondern:
- das Temperaturniveau
- die Hydraulik
- der Zustand der Anlage
- die Wärmeverteilung
Gerade bei Überlegungen zur Wärmepumpe spielt die Ausgangssituation eine große Rolle.
4. Energieausweis bei Häusern aus den 70ern
Bei Gebäuden mit Bauantrag vor November 1977 ist häufig ein Bedarfsausweis relevant – insbesondere wenn keine umfassende energetische Modernisierung stattgefunden hat.
Wichtig ist:
Ein Energieausweis zeigt einen energetischen Kennwert –
aber nicht automatisch den konkreten Sanierungsbedarf oder die realistische Kostenstruktur.
Verbrauchsausweise können zusätzlich stark vom Nutzerverhalten abhängen.
Wer ein solches Objekt kauft, sollte den Energieausweis nicht isoliert bewerten.
5. Mit welchen Sanierungskosten muss man rechnen?
Hier ist Ehrlichkeit wichtig:
Eine pauschale Zahl gibt es nicht.
Die Spannbreite hängt ab von:
- gewünschtem Zielstandard
- Zustand der Bausubstanz
- Reihenfolge der Maßnahmen
- Heizsystem
- Eigenleistungen
- regionalen Baukosten
Realistisch ist bei einem unsanierten Einfamilienhaus aus 1970 häufig ein mehrstufiger Sanierungsprozess – nicht zwingend eine Komplettsanierung in einem Schritt.
Entscheidend ist die Struktur:
Nicht alles sofort.
Aber das Richtige in der richtigen Reihenfolge.
6. Sanierungspflichten nach dem Kauf – was ist relevant?
Je nach Zustand können nach Eigentümerwechsel bestimmte Pflichten greifen, z. B.:
- Austausch sehr alter Heizkessel
- Dämmung der obersten Geschossdecke
Was konkret gilt, hängt vom Objekt ab.
Wichtig ist:
Diese Fragen sollte man vor dem Notartermin zumindest grob klären.
7. Wärmepumpe im Altbau von 1970 – realistisch?
Viele Käufer stellen sich diese Frage.
Die ehrliche Antwort lautet:
Es kommt auf die Ausgangslage an.
Entscheidend sind:
- Heizlast des Gebäudes
- Dämmstandard
- Heizflächen
- erforderliche Vorlauftemperaturen
Ein Altbau von 1970 ist nicht automatisch ungeeignet –
aber ohne Einordnung ist jede Aussage Spekulation.
8. Warum eine strukturierte Einordnung sinnvoll ist
Der größte Fehler beim Kauf eines Altbaus ist nicht der Sanierungsbedarf selbst –
sondern fehlende Struktur.
Typische Fehlentscheidungen:
- Fenster zuerst, obwohl Dach und Decke große Verluste verursachen
- Heizung tauschen, ohne die Gebäudehülle zu berücksichtigen
- Förderungen zu spät beantragen
- Maßnahmen nicht aufeinander abstimmen
Eine strukturierte Planung – etwa durch einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) – kann helfen:
- Prioritäten festzulegen
- Maßnahmenpakete zu bilden
- Fördervorteile zu nutzen
- Fehlentscheidungen zu vermeiden
Der iSFP ist die Entscheidungsgrundlage.
Fazit: Altbau 1970 kaufen – Risiko oder Chance?
Ein Haus aus den 1970er-Jahren ist kein Problem –
wenn man weiß, worauf man sich einlässt.
Mit realistischen Erwartungen, sauberer Einordnung und einer sinnvollen Sanierungsstrategie kann ein solcher Altbau:
- energetisch deutlich verbessert werden
- langfristig wirtschaftlich betrieben werden
- Schritt für Schritt modernisiert werden
Wichtig ist nur:
Nicht blind entscheiden.
Nicht nur auf den Energieausweis schauen.
Nicht nur auf den Kaufpreis achten.
Sie prüfen gerade ein Haus aus den 70ern?
Wenn Sie ein konkretes Objekt energetisch einordnen möchten – vor dem Kauf oder direkt danach – klären wir gerne in einem unverbindlichen Gespräch, welche Fragen wirklich relevant sind.
👉 Weitere Informationen finden Sie auch hier:
[Haus kaufen oder verkaufen – energetisch richtig planen]
Mehr Informationen zum individuellen Sanierungsfahrplan finden Sie hier: „Energieberatung & Sanierungsfahrplan (iSFP) im Raum Hannover – Hameln – Hildesheim“
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